编辑 | 张恺翀
10月15日，上市地产公司皇庭国际，公告终止债务重组。
这意味着，本来要“浴火重生”的皇庭国际，彻底失去希望。被以物抵债后，其已资不抵债。
一位业内人士表示：“皇庭国际退市看来是板上钉钉，离破产似乎也只有一步之遥了。”
身为“深圳富豪团”副主席的老板郑康豪，也从资本宠儿，沦到老赖。
丢失核心资产，筹划重组失败
据公告，皇庭国际终止重组的一大原因，是其深圳地标建筑被法院抵债了。
法院裁定，深圳皇庭广场及相关附属设施、设备，以30.53亿元交由光曜夏岚(深圳)投资有限公司抵债。
这笔债，原是皇庭国际子公司融发投资，以深圳皇庭广场作为抵押，找中信信托借钱欠下的。2024 年7月，中信信托将债权转给了光曜夏岚。
深圳皇庭广场，是深圳的地标性商业项目之一，位于深圳CBD福田区的核心位置。
因为地段好，它还被称作深圳CBD的“钻石之心”。据公告，2024年底，皇庭广场价值57.498亿元。
没了皇庭广场，给公司带来巨大打击。
首先，收入失去了收入“顶梁柱”。
2024年，该项目贡献收入3.68亿元，占全公司的56%。以物抵债后，公司净资产约为-19.21亿元。受此影响，其未来还可能面临退市。
其次，自救的重组计划泡汤了。
2022年，皇庭国际尝试转让融发投资的股权来偿债。失败两次后，它终于与连云港丰翰益港物业管理有限公司达成合作。
他们约定：先一起开个“合伙公司”，让这个公司掏钱把融发投资的债还掉，再通过“债转股”把融发投资买下来。
但合作的细节迟迟没谈拢，现在核心资产也没了，只能终止重组。
潮汕富商，想做到李嘉诚的百分之一
皇庭国际走到这一步，老板郑康豪也不好过。
企查查显示，郑康豪有5条失信被执行人信息，9条被执行人信息，合计被执行总额超50亿元。
郑康豪春风得意时，愿望是“希望能有李嘉诚的百分之一就可以。”可惜他始终不是。
跟李嘉诚一样，郑康豪也是潮汕人，出生于1976年，取得过天津大学工商管理硕士学位。
郑康豪是个地产二代，父亲郑世进是恒浩地产的创始人。他在毕业后，就进入家族企业。2005年，29岁便接手公司。
2010年8月，郑康豪“打败”深圳昔日首富黄茂如，入主上市公司深国商，拿下晶岛国际购物广场项目。这个项目估值一度接近80亿元，因此郑康豪也展露头角。
但接手过后，深国商便持续2年亏损。2013年，晶岛国际购物广场改名“皇庭广场”正式营业，才扭转困境。
2015年，郑康豪将深国商的股票简称，也改称为“皇庭国际”。
借旧换新，债务压顶
业绩有所好转，但建设项目的装修、设备都要花钱，皇庭国际的债务在快速累积。
为此，郑康豪到处找信托、银行借钱，而且借新还旧，利息极高。其曾向近10家金融机构，累计贷款超百亿元。
资金压力逐渐增大，郑康豪便进军金融领域，完成对同心基金及同心再贷款公司的收购，进入小贷、小额再贷、融资性担保等业务领域。
值得一提是，买下同心基金的股份，郑康豪也拿到了深圳市同心俱乐部的入场券。
“同心俱乐部”的实力，丝毫不输北方的泰山会。俱乐部里的商界名人包括马化腾、王传福、王卫、郭英成、姚振华、赖海民等，其中不少“潮汕帮”大佬。
据官网，郑康豪是是深圳市同心俱乐部的副主席。
皇庭国际周身麻烦时，大佬们很多也自顾不暇，对郑康豪的助力有限。
2021年，受房地产金融政策收紧，贷款难以获得续期，皇庭国际的债务集中到期，步入深渊。其中关键的一笔，还有前述向中信信托借款的30亿元。
在房地产下行时期，皇庭国际变现极其困难，资产估值的下跌加剧其压力。
尽管皇庭国际寻求过转型，进军半导体，但并不成功。其功率半导体业务2023年、2024年分别实现收入1.29亿元、0.73亿元，跟预期相差甚远。近5年，皇庭国际已经亏掉44.5亿元。
结语
房地产的商业模式核心，是通过“拿地-建设-销售”的流程快速回笼资金。但这个周期长，需依赖高杠杆才能持续，让开发商背上了高昂负债。一旦市场降温，资金危机便接踵而来。
美国经济学家库兹涅兹认为，经济中存在长度为15—25年不等的长期波动。这种波动在建筑业中表现得特别明显，因此被称作“建筑业周期”。
美国自1970年以来，已进入第三轮房地产周期。这50多年中，开发商尚未有人能一直被记住。
而中国的房地产行业起步较晚，从1997年才开始市场化运作，尚未经历过完整的周期。目前，其正处于市场的筑底过程。在这一波淘洗中，无数房地产商逐渐走向暗淡，最终也将走向“消失”结局。